Czy pośrednik nieruchomości może brać prowizję od obu stron?

Tak, pośrednik nieruchomości może pobierać prowizję od obu stron, ale tylko wtedy, gdy każda z nich wyraźnie się na to zgodzi i wie, za co płaci. W praktyce najwięcej kontrowersji budzi nie sam fakt „podwójnej” prowizji, tylko przejrzystość umowy i zakres obowiązków pośrednika wobec kupującego i sprzedającego. Warto sprawdzić, jak to wygląda w dokumentach, zanim padnie podpis.

Czy pośrednik nieruchomości może legalnie pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego jednocześnie?

Tak, pośrednik może legalnie pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego jednocześnie. Klucz tkwi w tym, czy wynika to wprost z umów i czy obie strony wiedzą, za co dokładnie płacą.

W praktyce wygląda to tak, że pośrednik nie „dopisuje” sobie drugiej prowizji przy okazji, tylko zawiera dwie osobne umowy pośrednictwa, każdą z inną stroną. Jedna może dotyczyć sprzedaży mieszkania, druga pomocy w zakupie, na przykład w sprawdzeniu dokumentów lub negocjacjach ceny. To ważne rozróżnienie, bo sama obecność pośrednika przy transakcji nie oznacza jeszcze, że kupujący musi mu płacić.

Najczęściej temat wypływa przy oględzinach, gdy pada pytanie: „Czy wynagrodzenie jest już w cenie?”. Jeśli kupujący słyszy, że sprzedający ma umowę z biurem, łatwo założyć, że to zamyka sprawę. A jednak zdarza się, że kupujący podpisuje osobny formularz z prowizją, czasem na 2–3%, nie do końca świadomie.

Legalność podwójnej prowizji sprowadza się do prostego testu: czy pośrednik ma prawo żądać zapłaty od każdej strony na podstawie podpisanego dokumentu i jasno opisanej usługi. Jeśli kupujący nie podpisywał umowy, a słyszy o „standardowej opłacie” dopiero przy umowie przedwstępnej, to zapala się czerwona lampka. W sporze liczy się nie to, kto „był przy transakcji”, tylko co faktycznie zostało ustalone na papierze i kiedy.

Kiedy taka „podwójna prowizja” jest dopuszczalna, a kiedy narusza zasady pośrednictwa?

Podwójna prowizja bywa dopuszczalna, ale tylko wtedy, gdy jest jawna i nie wypacza roli pośrednika. Gdy jedna strona dowiaduje się „po fakcie”, zaczyna się problem.

Najprościej mówiąc, pośrednik może pobierać wynagrodzenie od obu stron, jeśli rzeczywiście świadczy im usługę i od początku gra w otwarte karty. Chodzi nie tylko o sam fakt prowizji, ale też o to, czy pośrednik nie udaje, że stoi wyłącznie po jednej stronie. Jeśli w ciągu pierwszych 24–48 godzin rozmów pada jasna informacja, kto płaci i za co, napięcie zwykle znika, bo zasady są czytelne.

Naruszenie zasad zaczyna się tam, gdzie pojawia się ukrywanie lub „podkręcanie” ceny. Klasyczny przykład z życia: kupujący słyszy, że „właściciel jest nieugięty”, a sprzedający, że „rynek siada” i trzeba schodzić. Pośrednik nie powinien sterować przekazem tak, by podwójnie zarobić, bo to pachnie konfliktem interesów, czyli sytuacją, w której własny zysk staje się ważniejszy niż rzetelna obsługa.

Pomaga patrzeć na to jak na dwa oddzielne zlecenia, a nie jedną prowizję „za wszystko”. Najczęściej podwójna prowizja jest do obrony, gdy spełnia kilka prostych warunków:

• obie strony wiedzą o niej przed podjęciem decyzji, a nie w dniu podpisu u notariusza
• zakres usług dla każdej strony jest realny, a nie symboliczny „za pokazanie mieszkania”
• pośrednik nie składa obietnic typu „załatwię cenę” wbrew interesowi drugiej strony
• nie ma presji na szybkie domknięcie transakcji kosztem rzetelnych informacji o stanie lokalu

Gdy te punkty są spełnione, podwójna prowizja zwykle mieści się w standardach. Gdy choć jeden się sypie, łatwo o wrażenie, że pośrednik gra na dwa fronty i miesza role.

Jakie zapisy w umowie pośrednictwa powinny jasno określać wynagrodzenie od obu stron?

Tak: wynagrodzenie od obu stron da się uregulować uczciwie, ale tylko wtedy, gdy w umowie jest opisane czarno na białym. Bez tego pojawiają się domysły, a domysły przy pieniądzach kończą się zwykle nerwami.

W praktyce najlepiej działa zapis, który rozdziela „kto, za co i ile płaci” oraz kiedy prowizja staje się należna. Pomaga też doprecyzowanie, czy kwota jest stała, czy procentowa, i czy liczona jest od ceny z aktu notarialnego (tej z umowy sprzedaży). Przy kwotach procentowych dobrze, gdy podana jest też orientacyjna wartość w złotych dla przykładowej ceny, bo od razu widać skalę.

Żeby uniknąć nieporozumień typu „myślałem”, że to już wliczone”, w umowie pośrednictwa można oczekiwać jasnych punktów wprost o rozliczeniach. Dobrze, gdy pojawiają się m.in. takie elementy:

• dokładna wysokość prowizji dla każdej strony osobno (kwota lub procent) oraz informacja, czy jest to kwota brutto z VAT;
• moment powstania obowiązku zapłaty, np. po podpisaniu umowy przedwstępnej albo dopiero po akcie notarialnym, wraz z terminem płatności, np. 7 dni;
• zakres usług przypisany do wynagrodzenia każdej strony, np. prezentacje, weryfikacja dokumentów, wsparcie w negocjacjach (czyli rozmowach o cenie i warunkach);
• zasady zwrotu lub braku zwrotu kosztów, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, oraz czy przewidziana jest opłata minimalna;
• opis, czy wynagrodzenie od drugiej strony wpływa na kwotę płaconą przez pierwszą, czy są to całkowicie niezależne rozliczenia.

Po takiej liście zapisów łatwiej „złapać” miejsca, gdzie w umowie brakuje konkretu. Jeśli pojawiają się sformułowania ogólne jak „zgodnie z cennikiem” albo „według ustaleń”, dobrze jest poprosić o wpisanie liczb do umowy lub załącznika i o wskazanie, którego dokumentu to dotyczy. Wtedy obie strony mają ten sam punkt odniesienia, a prowizja przestaje być tematem do interpretacji.

Czy pośrednik ma obowiązek poinformować obie strony o pobieraniu prowizji i w jakiej formie?

Tak, informacja o prowizji od obu stron powinna paść jasno i najlepiej na piśmie, zanim ktokolwiek podejmie decyzję. Bez tego łatwo o poczucie „ukrytej opłaty”, nawet jeśli sama prowizja byłaby do obrony.

W praktyce najbezpieczniej jest, gdy pośrednik mówi o tym wprost na początku rozmowy, a nie dopiero przy podpisach. Dobrze działa proste zdanie typu: „Mam wynagrodzenie od sprzedającego i osobno od kupującego” oraz podanie kwoty albo sposobu liczenia, np. procent od ceny. Jeśli pojawia się tylko ogólnik „prowizja pośrednika”, można to zrozumieć na dwa sposoby i potem robi się nerwowo.

Forma ma znaczenie, bo pamięć bywa zawodna. Gdy po tygodniu oglądania mieszkania pada pytanie „a ile to będzie kosztować?”, dobrze mieć odniesienie do maila, SMS-a albo zapisu w umowie, a nie do luźnej rozmowy w samochodzie.

Najlepiej, gdy każda strona dostaje informację w swoim dokumencie, czyli w umowie pośrednictwa albo w krótkim potwierdzeniu warunków przed prezentacją. To nie musi być elaborat, wystarczą 2–3 konkretne zdania: czy pośrednik pobiera wynagrodzenie od obu stron, ile ono wynosi i kiedy jest płatne, np. w dniu podpisania aktu notarialnego. Jeśli temat wychodzi dopiero „na koniec”, dobrze jest dopytać, czy to na pewno była uzgodniona część usługi, czy raczej dopisana opłata, o której nikt wcześniej nie wiedział.

Jakie ryzyka konfliktu interesów pojawiają się przy prowizji od obu stron i jak je ograniczyć?

Tak, przy prowizji od obu stron najłatwiej o konflikt interesów. Pośrednik może zacząć „grać” pod szybkie domknięcie transakcji, a nie pod najlepszy wynik dla jednej ze stron.

Najczęstsze ryzyko dotyczy ceny i negocjacji. Gdy wynagrodzenie zależy od tego, czy umowa dojdzie do skutku, pokusa jest prosta: dociśnięcie sprzedającego do obniżki albo uspokojenie kupującego, że „to i tak dobra okazja”, byle podpisać w ciągu 7–14 dni. W praktyce wygląda to czasem niewinnie: telefon wieczorem, „ktoś jeszcze oglądał”, sugestia szybkiej decyzji. Problem w tym, że przy podwójnej prowizji pośrednik może tracić, gdy negocjacje się wydłużają, nawet jeśli dla klienta oznaczałyby realne oszczędności.

Drugie pole minowe to informacje. Jeśli pośrednik ma wgląd w motywacje obu stron, łatwo o przekroczenie granicy poufności (czyli tego, co klient powiedział „tylko dla niego”). Wystarczy jedno zdanie o minimalnej cenie albo o tym, że kupujący ma zgodę banku na wyższy budżet, i rozmowa przestaje być równa.

Da się to ograniczyć, gdy od początku jasno oddziela się role i zasady współpracy. Pomaga ustalenie na piśmie, jakie działania pośrednik wykonuje dla każdej ze stron i czego nie robi, na przykład nie przekazuje „cichych” oczekiwań drugiej stronie bez zgody. Dobrą praktyką bywa też proszenie o podsumowanie ustaleń po kluczowych rozmowach, choćby w e-mailu tego samego dnia, żeby emocje i niedopowiedzenia nie zamieniły się w „przecież mówiłem”.

Co zrobić, gdy dowiesz się o podwójnej prowizji dopiero po transakcji?

Najpierw da się to spokojnie sprawdzić i uporządkować, bez nerwowych telefonów. Gdy informacja o podwójnej prowizji wychodzi po podpisach, kluczowe staje się zebranie papierów i ustalenie, kto, za co i kiedy faktycznie zapłacił.

Pomaga wrócić do dokumentów z dnia transakcji i nie opierać się na „kto co mówił w kancelarii”. Dobrze jest poprosić o kopię umowy pośrednictwa, ewentualnych aneksów oraz faktury lub rachunku, a potem porównać to z potwierdzeniami przelewów z ostatnich 30 dni. Jeśli w umowie nie ma jasnej informacji o wynagrodzeniu od obu stron, a prowizja została pobrana mimo to, robi się przestrzeń do rozmowy o zwrocie albo korekcie rozliczenia.

Kolejny krok to pisemne zapytanie do pośrednika, najlepiej mailowo, z prośbą o wskazanie konkretnego punktu umowy. Taki mail działa jak „stop-klatka” i często porządkuje wersje wydarzeń szybciej niż rozmowa na gorąco.

Gdy odpowiedź jest wymijająca, można zebrać wszystko w krótkie wezwanie do wyjaśnienia i rozliczenia, z terminem np. 7 dni, i dopiero wtedy decydować o dalszych krokach. W praktyce bywa, że sprawa kończy się ugodą, na przykład częściowym zwrotem prowizji albo korektą faktury, bo pośrednik też nie chce sporu o niejasne wynagrodzenie. Jeśli jednak druga strona „odbija piłeczkę”, pomocna okazuje się konsultacja z prawnikiem lub rzecznikiem konsumentów, zwłaszcza gdy prowizja to kilka tysięcy złotych i boli jak dodatkowy, nieplanowany podatek.

Jak negocjować prowizję i rozliczenia, aby uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów?

Najmniej nieporozumień jest wtedy, gdy prowizja i koszty są policzone „na zimno” jeszcze przed podpisem. Jeśli kwota ma się zmieniać, dobrze, by było jasno napisane od czego i o ile.

W rozmowie o prowizji pomaga przejście z procentów na konkretną sumę. 2% brzmi niegroźnie, ale przy 700 000 zł robi się 14 000 zł, a do tego często dochodzi VAT. Dobrze też od razu dopytać, czy w prowizji mieści się przygotowanie dokumentów, weryfikacja stanu prawnego i kontakt z bankiem, czy są to osobne rozliczenia.

Pomaga też ustalenie, kiedy dokładnie prowizja staje się wymagalna, czyli kiedy trzeba ją zapłacić. Bywa, że pada hasło „po podpisaniu umowy”, ale chodzi o co innego dla umowy przedwstępnej i co innego dla aktu notarialnego. Jeśli termin płatności to 7 dni, a transakcja się przeciąga, łatwo o stres i niepotrzebne odsetki.

Żeby rozmowa nie została w sferze ustaleń „na słowo”, można spisać proste podsumowanie i porównać je z projektem umowy lub faktury. Poniżej przykład, jak uporządkować temat w 2 minuty.

Po takiej tabelce zwykle od razu widać, gdzie mogą wkraść się „drobne druczki”, choć nikt nie ma złych intencji. Jeśli cokolwiek nie pasuje, pomaga prośba o dopisanie jednego zdania do umowy lub o potwierdzenie mailowe jeszcze tego samego dnia. Dzięki temu rozliczenia przypominają paragon z dobrze opisanymi pozycjami, a nie zagadkę do rozwiązania po transakcji.